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购房需知

澳洲房产投资分析

 

 

 

 

 

由上图分析表总结如下:

·投资者在购房时所需支出的费用共分:

房价的首付(不得少于20%

印花税

律师费(包含咨询费以及登记,查证相关费用)

估价费(主要为计算房子的折旧所用,总花费不超过$1000

·投资者在购房完成后每年所需供养房的费用共分:

贷款利息

物业管理费

市政费和水费

租赁管理费

会计师费

·投资者的回报:

租金收入

房价增值

 

 

二、税务问题

这些税收方面的收益可以完全逐项算出,因为这些是根据您的收入及税务等级而定。通过澳洲房产投资,您可申报应纳税收入,并运用您投资所产生的支出来有效减少您的纳税义务,所谓“negative gearing”。

例如,如果您贷款置业,则所有的费用和您因贷款所付的利息均可用来抵税,或如果您在澳大利亚工作或做生意,投资房产所累计的抵税额度可用来冲减您的个人所得税。这样,就更真实的反映您投资澳洲房产的收入。收取的所得税也就更加合理。

投资者可利用澳洲银行宽松的金融政策,运用自身闲置流动资金置业澳洲,无需全款投资,运用一套全款的资金可投资3套至4套房产,将投资风险降为零,投资回报利润最大化!

费用解释:

1、澳洲房产贷款费用:

几乎所有的贷款机构都会向房屋贷款人收取一次性的开户费用。而有一些贷款机构为了争取业务几乎免除该项收费。大多数的银行也收取账户的年度费用或者月费用。(根据银行银行不同会收取200-1000不等的费用)

2、评估费(Valuation fee

       您的贷款机构通常会要求对您的欲购房产做评估,以确定您支付的价格是公平的。这虽然是为了贷款方的利益,但评估费通常需要您来支付。同样,评估费也因不同的机构而异,而有些贷款机构还会因您欲购房产的所在区及类型的不同而收取不同的费用。

3、印花税(Stamp Duty

各省政府都对借款和购买房征收印花税。征收比例因省而异,并依房产的价格而定。对于115万的贷款,各州的平均税率为$547.除了要为您的按揭纳税外,您还需要对您购买房产的价格纳税。以昆士兰州为例,购买一处50万的房产,您要纳税约$8750。税收之外,您还需要承担两项州政府的登记费,一项是按揭登记费,一项是房产所有权转移登记费。如果您是第一次购房,您通常有权获得税收折扣或优惠,不同的州,优惠的幅度不同,另外还要看您购买的房产价格和您的收入状况。

4、律师费

根据律师的服务内容不同收费也不同,客户在购买房产的过程中往往都要请律师,律师会帮助客户完成房产交割的整个程序。收费在1000-2000澳币不等。对于期房而言,支付10%的房款的时候,先支付50%的律师费,等房产交割后再支付另外的50%;对于现房而言,可以事先支付,也可以在房产交割时再支付。

5、物业管理费

对于别墅而言,没有物业管理内容,所以也没有物业管理费。对于整体开发的别墅区而言,则需要缴纳社区物业管理费。

6、市政费 每年都需支付

7、水费 分为用水费用和排污费用,也是每年都需要支付。

  

 

三、购房现金流的详细分析报告:

物业售价: $534,000 贷款70% : $373,800 (贷款利率5.0%)

·签订购买合同时:

10%首付=$53,400, 存入律师行信用帐户作为定金;或由自己银行监管,开具证明:该款项为购房担保专用,不可挪用。

·交房时:

另外支付20%: $106,800 贷款70%=$373,800 完成房产交易,获得永久产权。

·交易费用:

印花税 Stamp Duty $19,729 (现在购买60万以下未开工楼花可以全免印花税)

律师费 $2000

包含了Professional & Search两个部分

合计 $181,929

·交房后每年收支

贷款70%= $373,800

年利息 $18,690(目前房屋贷款利率5.0%

水费、市政费共$2500每年

物业费约$5200/年 – 约$100/ (均值)

       会计师费$600/

总支出 $26,990/

房租回报率 5% ,

空置率1.5%-2%,

房租年增长8%/

收入(每周) 租金 $610/周 (扣除租凭管理费$30.5/周)

合计每年租金收入$30,134

此处房产带来的直接租金收益,按整租租金计算,如果用作自住,虽然没有租客交租,但由于节省了自己原本的租房费用,依然等效于获得上述现金收益。

房子5年后市值约:$747,600 (房子增值3.9%/半年,保守估计每7年翻一番增值100%,所以假设5年增值40%,共增值$213,600)

交房后可以通过Re-finance从银行抵押折现:$170,880(80% x房价增值部分)

这是澳洲房地产投资区别于国内的主要现金收益形式: 国内只能通过变卖房产获得增值, 而在澳洲可以长线持有潜力物业,通过抵押贷款,阶段性提现,让银行为房价增值买单。

楼花阶段不用贷款,10%的首付存在律师信用帐户或由自己银行监管,保证了投资安全。

10%定金在等待交房期间依然可以有利息收入。

房子盖好之后,对于海外投资者, 以现在的租金水平可以完全覆盖并超出供房支出。

但如果投入增多,投资回报率有所降低。所以一般不建议投资者为了每周看到正向收入而过分增大投资额。

     

 

        总 结

关于投资周期:澳洲地产投资一般建议选择为中长线投资。

关于增值因素:澳洲地产市场(已有105年悠久历史)平均每年的物业增值水平稳定在6%-10%左右, 7-10年完成一个供求调整周期,并在此周期内房价翻倍。

房价主要由经济和供求决定。由于澳洲地产市场健全有序,经济稳定,新移民不断涌入,加上社会家庭小型化趋势加剧, 澳洲的地产供求缺口已经达到历史最大值。

关于盈利模式:投资者可以不将物业售出,而是到银行重新估价抵押贷款,来不断获得增值收益。

关于投资回报率:澳洲地产市场涨幅速度虽然不如国内迅猛,但由于鼓励投资贷款的金融政策,投资者可以尽量依靠银行的力量来完成投资。在澳洲购买一个楼花(60万,10%首付),每年增值6%-10%(4-6),投资回报就有60%-100%, 用最少的投入资金,最大程度的发挥投资杠杆效用,这正是很多海外投资者视澳洲为投资天堂的最主要原因。

 

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